15 juillet 2016,
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Comment éviter un vice caché grave? Les étapes à suivre.

Un vice caché est votre pire cauchemar lors de l’achat d’une maison. Or, les installations septiques sont une fréquente source de conflit et une problématique des plus désagréables à gérer. Effectivement, on ne compte plus le nombre de nouveaux acquéreurs qui se retrouvent aux prises avec une installation septique non conforme et qui doivent ensuite intenter des poursuites judiciaires contre les anciens propriétaires et/ou défrayer des milliers de dollars pour rectifier le problème.

Une installation septique se compose d’une fosse septique et d’un champ d’épuration. La fosse est un réservoir hermétique enterré qui reçoit les eaux usées. Le champ d’épuration consiste en un réseau de tuyaux perforés enfouis dans des tranchées de gravier, où aboutissent les eaux usées sortant de la fosse.

3D rendering of a house cross section showing bathroom and sewag

Il est particulièrement important que ces systèmes soient en ordre, car une défaillance peut entraîner la contamination des eaux de puits, des refoulements d’égouts dans la maison et des rejets d’eaux usées dans l’environnement. De tels problèmes sont graves, puisqu’ils peuvent non seulement avoir des impacts sur votre santé, mais également diminuer la valeur votre nouvelle propriété.

 

Comment éviter les problèmes avant même de vous engager dans une transaction?

Vous verrez ici quelques étapes simples qui vous permettront d’éviter bien des ennuis.

Installation septique ou pas?

Vous avez enfin déniché une maison qui vous intéresse vraiment? Avant toute chose, informez-vous si elle possède un système de traitement des eaux usées ou si elle raccordée au système d’égouts municipal.

  • Si la propriété est reliée aux services publics, la présent démarche vous sera inutile.
  • Par contre, si la maison détient un champ d’épuration et un réservoir de fosse septique, vous devez vous informer sur la conformité du système.

De quand date l’installation?

Avant même de vous engager dans le processus d’offre d’achat, demandez au propriétaire actuel quel âge ont la fosse septique et le champ d’épuration.

  • Si la fosse date d’avant 1980, demandez de quel matériau elle est faite. Sachez que depuis 1980, les fosses septiques en métal ne sont plus permises. Si celle de la maison que vous considérez est en acier, elle est probablement toute rouillée et percée et devra être remplacée pour respecter les normes en vigueur.

Septic Tank Sewage

 

  • Depuis août 1981, un permis est obligatoire pour reconstruire ou restaurer une installation septique. Si l’installation a été faite après cette date, exigez du propriétaire qu’il vous fournisse une copie du permis. Si le propriétaire n’a pas demandé de permis lors de l’installation ou de la réfection, la fosse septique n’est pas conforme, ce qui pourrait vous occasionner bien des ennuis. N’achetez surtout pas la maison sans faire inspecter l’installation et vous informez auprès de la municipalité des démarches à suivre pour assurer sa conformité.

Exigez tous les documents relatifs à l’installation septique

Outre le permis d’aménagement, demandez au propriétaire toute copie des documents relatifs :

  • À l’achat de l’installation septique (pour avoir les coordonnées du fournisseur)
  • À la réparation de la fosse septique ou du champ d’épuration (vous saurez si des problèmes
    sont survenus en cours de route)
  • Aux vidanges effectuées depuis l’installation (celles-ci doivent généralement être faites à tous
    les deux ans pour une résidence principale)

 

Vérifiez le nombre de chambres que peut supporter l’installation

Assurez-vous que le nombre de chambres est conforme au permis. Par exemple, si le permis stipule que l’installation est adéquate pour 3 chambres seulement et que 4 chambres sont inscrites sur la fiche descriptive de la maison, cela signifie qu’il y a probablement non conformité. Dans ce cas, exigez du propriétaire qu’il vous procure une copie du permis de rénovations qu’il aurait dû obtenir avant d’effectuer l’ajout d’une quatrième chambre. S’il ne l’a pas en main, méfiez-vous car la municipalité pourrait inspecter votre installation septique et exiger des correctifs trop souvent coûteux.

 

Faites appel aux registres publics

Dans le cas où le propriétaire n’est pas en mesure de vous fournir toute l’information nécessaire pour vous assurer que l’installation septique est conforme, n’hésitez pas à contacter le Service ou la Division de la gestion du territoire de la municipalité ou la MRC où se trouve la maison. Comme les informations sur les bâtiments sont publics, elles vous donneront celles qu’elles ont en main et répondront à vos questions, en bonne connaissance des lois et règlements. Vous pourrez soit :

  • Parler directement à un inspecteur municipal
  • Remplir un formulaire de demande en ligne et attendre d’être contacté
  • Obtenir l’information directement en ligne via le site internet de la municipalité ou la MRC

Notez que si vous faites affaire avec un courtier immobilier, celui-ci peut avoir accès à des informations pertinentes sur la maison via une plate-forme web nécessitant un abonnement. Pour de plus amples informations, visitez : https://portail.accescite.net/ProfileGovern/UEL/WEB_UEL_HOMEPAGE.aspx

 

Attention au colmatage du champ d’épuration

Le colmatage est un problème assez fréquent des installations septiques, qui réduit le débit de traitement du système. Il y a obstruction lorsqu’une boue se forme dans le champ d’épuration. L’utilisation de produits toxiques ou de corps gras peut réduire le nombre de bonnes bactéries qui digèrent et réduisent la présence de boue et peut ainsi causer une accumulation indésirable.

Voici 6 symptômes du colmatage. Portez bien attention lorsque vous visitez la maison qui vous plaît, pour voir si vous détectez l’un deux.

  1. L’eau refoule et déborde là où se trouve le couvert de la fosse septique
  2. Le niveau de l’eau est élevé dans le réservoir de la fosse
  3. Le terrain est humide, spongieux à la surface du champ d’épuration
  4. La végétation y est plus dense qu’ailleurs sur le terrain
  5. Les éviers et lavabos font des sons anormaux (« glouglou ») et les renvois s’évacuent mal
  6. Il y a des odeurs nauséabondes à l’extérieur ou même à l’intérieur du bâtiment

 

Quand procéder à une inspection?

Si vous estimez que vous n’avez pas suffisamment d’information en main, ou que l’installation septique présente des problèmes quelconques, faites appel à un spécialiste pour la faire inspecter et vous assurez que le tout est conforme et en ordre avant de faire une offre d’achat. Vous pouvez vous entendre avec le vendeur pour partager les coûts de l’inspection.

 

Sand and Gravel Filter Bed

 

La durée de vie d’une installation septique est d’environ 20-25 ans. Si celle de la propriété que vous souhaitez acheter date d’avant 2000, soyez conscients que vous devrez probablement la remplacer d’ici 10 ans, ou du moins effectuer certains travaux pour lui donner une seconde vie. Si tel est le cas, faites bien évaluer les travaux et tenez compte de cette grosse dépense à venir dans votre offre d’achat. Le prix d’une installation septique peut varier de   10 000 à 30 000 $, selon plusieurs facteurs.

Pour obtenir plus d’information sur votre installation septique, référez-vous à cette publication du Gouvernement du Canada : http://publications.gc.ca/collections/collection_2011/schl-cmhc/nh18- 24/NH18-24-34-2008-fra.pdf

 

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Avant de faire une offre d’achat sur une maison, n’oubliez pas de la faire inspecter le bâtiment lui-même par un inspecteur qualifié. Pour obtenir trois soumissions gratuites de différents inspecteurs en une seule étape, remplissez le formulaire ci-dessous. Cela ne vous engage à rien.

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