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L’étude de fonds de prévoyance est une nouvelle norme obligatoire pour les syndicats de copropriété au Québec en vertu de la nouvelle loi 16.
Adoptée le 10 janvier 2020 à l’Assemblée nationale, la loi 16 amène une restructuration de la gestion des copropriétés. Avec elle viennent de nouvelles règles plus strictes, et surtout plus claires, concernant la gestion des finances et l’entretien des immeubles à condos.
Parmi les nouvelles règles, l’étude de fonds de prévoyance est le sujet chaud qui fait beaucoup parler dans le monde des copropriétés.
À quoi sert cette nouvelle étude, combien coûte-t-elle et quel est son fonctionnement exactement ?
Depuis des décennies, les syndicats de copropriété réclamaient une nouvelle réglementation qui viendrait normaliser la gestion des immeubles à condos au Québec.
Ce souhait a été exaucé, et la loi 16 a été adoptée, laquelle amène plusieurs nouvelles règles avec lesquelles les syndicats de copropriété doivent se familiariser.
Voici donc un résumé détaillé des principales nouvelles réglementations à connaître en lien avec la loi 16 :
C’est en décembre 2019 que le projet de loi 16 a été présenté à l’Assemblée nationale. Mais à quel moment a-t-il été adopté ?
C’est le 10 janvier 2020 qu’il a officiellement été adopté par le gouvernement du Québec.
Cependant, ce ne sont pas tous les règlements de la loi 16 qui sont alors entrés en vigueur.
Le 10 janvier 2020, la majorité des règlements de la loi 16 sont entrés en vigueur, à l’exception de l’étude de fonds de prévoyance et du carnet d’entretien. Le gouvernement s’est donné le temps de créer un cadre et des règles plus claires en la matière. L’adoption officielle de ce règlement devrait se faire en 2023, et suivant l’adoption, les copropriétés auront alors un délai de 3 ans pour se conformer.
La base de la gestion d’un immeuble en copropriété au Québec est le fonds de prévoyance.
Le fonds de prévoyance sert à accumuler des sommes destinées à l’entretien de l’immeuble, aux réparations à faire et au remplacement des différentes composantes communes de l’immeuble.
Beaucoup de gens sont contents lorsqu’ils ont des frais de condo très bas. Pourtant, c’est rarement une bonne nouvelle. Dans la majorité des cas, cela signifie que le fonds de prévoyance est sous-financé.
Comme on a pu le voir dans d’innombrables scandales, lorsqu’un fonds de prévoyance n’est pas bien géré et que des travaux sont à faire, le syndicat peut alors demander des cotisations spéciales aux copropriétaires.
Dans certains cas, la facture peut grimper à des dizaines de milliers de dollars. Pour éviter que des situations désastreuses de la sorte ne se reproduisent, les études de fonds de prévoyance vont devenir obligatoires partout au Québec.
L’étude de fonds de prévoyance consiste à ce qu’un professionnel en bâtiment fasse l’inventaire des composantes du bâtiment qui sont sous la gestion d’un syndicat de copropriété, afin d’estimer avec précision : l’entretien régulier nécessaire à faire sur celles-ci, les coûts de remplacement à terme de chaque composante, ainsi que le plan de financement précis à mettre en place. Cette étude viendra assurer que le syndicat accumule les montants suffisants pour couvrir les dépenses futures prévisibles de la copropriété.
Concrètement, comment fonctionne une étude de fonds de prévoyance ? Qui peut la réaliser ? Bonnes questions.
Une étude de fonds de prévoyance peut uniquement être réalisée par un professionnel en bâtiment respectant des normes précises, et étant certifié par le gouvernement du Québec.
L’étude se fait en différentes étapes, que nous vous avons résumées ici :
Tout d’abord, l’inspecteur doit regrouper toute la documentation disponible que le syndicat a, et dresser l’inventaire de toutes les composantes communes de l’immeuble dont il a la responsabilité.
Par la suite, l’inspecteur doit réaliser une inspection visuelle des différentes composantes de l’immeuble, afin d’en déterminer l’état actuel et la durée de vie résiduelle.
L’inspecteur va alors remettre au syndicat un certificat d’état de l’immeuble, témoignant de ses remarques et des résultats de son inspection. Ce sera un résumé de l’état des différentes composantes de l’immeuble.
Une fois l’inventaire des composantes en main, le professionnel en bâtiment doit estimer leur durée de vie. Pour se faire, il dispose d’un document officiel avec des normes préétablies.
Pour chaque composante, l’inspecteur va évaluer son coût de remplacement futur au terme de sa durée de vie. Il va ensuite amortir ce coût pour voir combien le syndicat doit accumuler par année pour pallier cette dépense future.
Au terme de son étude, l’inspecteur remettra un plan de financement indiquant les montants annuels que le syndicat doit engranger afin de couvrir toutes les dépenses actuelles et futures de la copropriété. Il donnera des recommandations pour amortir le choc financier, et pour assurer la transition. Il mettra également en place un calendrier d’entretien afin d’optimiser l’entretien et la durée de vie des différentes composantes de l’immeuble.
Comme vous pouvez le constater, l’étude de fonds de prévoyance n’est pas une inspection de base, il s’agit d’un processus autant technique que financier. C’est une étude personnalisée dont les résultats vont varier d’une copropriété à l’autre.
Si un immeuble à condos avait un syndicat déjà très prévoyant, il est possible qu’il n’y ait aucun ajustement financier à faire suivant l’étude. Cependant, une copropriété qui gérait son fonds de prévoyance de manière un peu aléatoire devra probablement ajuster le tir, et ajuster ses frais annuels pour éviter de grosses surprises dans le futur.
Voici un résumé des résultats qui sortent d’une étude de fonds de prévoyance au Québec :
Finalement, combien coûte une étude de fonds de prévoyance officielle pour un syndicat de copropriété au Québec ?
En fait, cela varie selon plusieurs facteurs, dont notamment :
Sommes toutes, plus un immeuble compte beaucoup d’unités, plus le coût de l’étude sera élevé. C’est donc équitable, et le prix par unité est semblable, peu importe la grosseur de l’immeuble.
Le tableau qui suit résume des exemples de prix pour des études de fonds de prévoyance en fonction du nombre d’unités d’une copropriété.
2-4 unités | 5-10 unités | 11-20 unités | 21 unités et + | |
Certificat d’immeuble | 500$ | 750$ | 1 000$ | 1 000$ + 50$/unité |
Carnet d’entretien | 900$ | 900$ | 900$ | 900$ |
Fonds de prévoyance | 1 250$ | 1 250$ | 1 250$ | 1 250$ |
Extras : garage commun (500$), service additionnel (190$/heure). *Prix à titre indicatif seulement. Aucune garantie offerte. Sujet à changement sans préavis. | ||||
Les syndicats de copropriété le savent, en plus de la loi 16, il y a aussi la loi 141 qui est entrée en vigueur récemment.
Quelle est la différence entre la loi 16 et la loi 141 ?
Tandis que la loi 16 se penche sur les finances des copropriétés, la loi 141 concerne tout ce qui touche l’ASSURANCE des copropriétés au Québec.
Une série de nouvelles règles entoure la loi 141, dont voici les grandes lignes à retenir :
Est-ce que votre syndicat de copropriété a réalisé son étude de fonds de prévoyance dernièrement ?
Si ce n’est pas le cas, empressez-vous de réserver votre étude, car la demande est forte actuellement.
Avec la nouvelle réglementation qui entre en vigueur, la pression est grande sur les inspecteurs.
Vous pouvez trouver un professionnel en bâtiment certifié loi 16 en utilisant le formulaire sur cette page.
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