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Inspection et étude de fonds de prévoyance de Condo
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Étude de fonds de prévoyance.
Plan de gestion de l’actif. Loi 16.
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Étude de fonds de prévoyance de Syndicat de Copropriété (Loi 16)
L’étude de fonds de prévoyance est une nouvelle norme obligatoire pour les syndicats de copropriété au Québec en vertu de la nouvelle loi 16.
Adoptée le 10 janvier 2020 à l’Assemblée nationale, la loi 16 amène une restructuration de la gestion des copropriétés. Avec elle viennent de nouvelles règles plus strictes, et surtout plus claires, concernant la gestion des finances et l’entretien des immeubles à condos.
Parmi les nouvelles règles, l’étude de fonds de prévoyance est le sujet chaud qui fait beaucoup parler dans le monde des copropriétés.
À quoi sert cette nouvelle étude, combien coûte-t-elle et quel est son fonctionnement exactement ?
- Dans cet article, nous répondons à toutes les questions que vous pouvez avoir au sujet de l’étude de fonds de prévoyance pour les syndicats de copropriété au Québec.
Loi 16 condo : quelles sont les nouvelles règles pour les syndicats de copropriété ?
Depuis des décennies, les syndicats de copropriété réclamaient une nouvelle réglementation qui viendrait normaliser la gestion des immeubles à condos au Québec.
Ce souhait a été exaucé, et la loi 16 a été adoptée, laquelle amène plusieurs nouvelles règles avec lesquelles les syndicats de copropriété doivent se familiariser.
Voici donc un résumé détaillé des principales nouvelles réglementations à connaître en lien avec la loi 16 :
- À tous les 5 ans, le syndicat de copropriété devra faire réaliser une étude de fonds de prévoyance par un professionnel en bâtiment certifié par le gouvernement du Québec.
- Un carnet d’entretien devra être instauré dans chaque copropriété, afin de tenir à jour le registre des entretiens réalisés, le répertoire des sous-traitants et le calendrier des travaux à venir.
- Suivant une assemblée de copropriétaire, le syndicat aura 30 jours pour envoyer les procès-verbaux à tous les copropriétaires.
- Toutes les modifications aux règlements de l’immeuble devront être votées lors d’assemblées officielles.
- Désormais, une meilleure répartition plus claire devra être faite concernant la responsabilité des espaces communs entre le syndicat et les copropriétaires.
- Le syndicat devra inclure la clause pénale dans l’acte constitutif de la copropriété.
- Une attestation du syndicat devra être fournie par les vendeurs aux acheteurs intéressés.
- À la demande d’acheteurs, le syndicat devra fournir tous les documents et informations demandés concernant la gestion de la copropriété.
- Sur demande, le syndicat devra fournir une copie du registre de copropriété, moyennant des frais raisonnables.
Loi 16 entrée en vigueur au Québec – Quand faut-il se conformer ?
C’est en décembre 2019 que le projet de loi 16 a été présenté à l’Assemblée nationale. Mais à quel moment a-t-il été adopté ?
C’est le 10 janvier 2020 qu’il a officiellement été adopté par le gouvernement du Québec.
Cependant, ce ne sont pas tous les règlements de la loi 16 qui sont alors entrés en vigueur.
Projet de loi 16 – Adoption 10 janvier 2020
Le 10 janvier 2020, la majorité des règlements de la loi 16 sont entrés en vigueur, à l’exception de l’étude de fonds de prévoyance et du carnet d’entretien. Le gouvernement s’est donné le temps de créer un cadre et des règles plus claires en la matière. L’adoption officielle de ce règlement devrait se faire en 2023, et suivant l’adoption, les copropriétés auront alors un délai de 3 ans pour se conformer.
Loi 16 fonds de prévoyance : en quoi consiste la nouvelle étude ?
La base de la gestion d’un immeuble en copropriété au Québec est le fonds de prévoyance.
Le fonds de prévoyance sert à accumuler des sommes destinées à l’entretien de l’immeuble, aux réparations à faire et au remplacement des différentes composantes communes de l’immeuble.
Beaucoup de gens sont contents lorsqu’ils ont des frais de condo très bas. Pourtant, c’est rarement une bonne nouvelle. Dans la majorité des cas, cela signifie que le fonds de prévoyance est sous-financé.
Comme on a pu le voir dans d’innombrables scandales, lorsqu’un fonds de prévoyance n’est pas bien géré et que des travaux sont à faire, le syndicat peut alors demander des cotisations spéciales aux copropriétaires.
Dans certains cas, la facture peut grimper à des dizaines de milliers de dollars. Pour éviter que des situations désastreuses de la sorte ne se reproduisent, les études de fonds de prévoyance vont devenir obligatoires partout au Québec.
Qu’est-ce que l’étude de fonds de prévoyance ?
L’étude de fonds de prévoyance consiste à ce qu’un professionnel en bâtiment fasse l’inventaire des composantes du bâtiment qui sont sous la gestion d’un syndicat de copropriété, afin d’estimer avec précision : l’entretien régulier nécessaire à faire sur celles-ci, les coûts de remplacement à terme de chaque composante, ainsi que le plan de financement précis à mettre en place. Cette étude viendra assurer que le syndicat accumule les montants suffisants pour couvrir les dépenses futures prévisibles de la copropriété.
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Étude de fonds de prévoyance pour syndicat de copropriété – Processus en 6 étapes
Concrètement, comment fonctionne une étude de fonds de prévoyance ? Qui peut la réaliser ? Bonnes questions.
Une étude de fonds de prévoyance peut uniquement être réalisée par un professionnel en bâtiment respectant des normes précises, et étant certifié par le gouvernement du Québec.
L’étude se fait en différentes étapes, que nous vous avons résumées ici :
Inventaire des composantes
Tout d’abord, l’inspecteur doit regrouper toute la documentation disponible que le syndicat a, et dresser l’inventaire de toutes les composantes communes de l’immeuble dont il a la responsabilité.
État des composantes
Par la suite, l’inspecteur doit réaliser une inspection visuelle des différentes composantes de l’immeuble, afin d’en déterminer l’état actuel et la durée de vie résiduelle.
Rapport d’état
L’inspecteur va alors remettre au syndicat un certificat d’état de l’immeuble, témoignant de ses remarques et des résultats de son inspection. Ce sera un résumé de l’état des différentes composantes de l’immeuble.
Estimation de la durée de vie
Une fois l’inventaire des composantes en main, le professionnel en bâtiment doit estimer leur durée de vie. Pour se faire, il dispose d’un document officiel avec des normes préétablies.
Estimation du coût de remplacement
Pour chaque composante, l’inspecteur va évaluer son coût de remplacement futur au terme de sa durée de vie. Il va ensuite amortir ce coût pour voir combien le syndicat doit accumuler par année pour pallier cette dépense future.
Plan de financement et carnet d’entretien
Au terme de son étude, l’inspecteur remettra un plan de financement indiquant les montants annuels que le syndicat doit engranger afin de couvrir toutes les dépenses actuelles et futures de la copropriété. Il donnera des recommandations pour amortir le choc financier, et pour assurer la transition. Il mettra également en place un calendrier d’entretien afin d’optimiser l’entretien et la durée de vie des différentes composantes de l’immeuble.
Les résultats de l’étude de fonds de prévoyance
Comme vous pouvez le constater, l’étude de fonds de prévoyance n’est pas une inspection de base, il s’agit d’un processus autant technique que financier. C’est une étude personnalisée dont les résultats vont varier d’une copropriété à l’autre.
Si un immeuble à condos avait un syndicat déjà très prévoyant, il est possible qu’il n’y ait aucun ajustement financier à faire suivant l’étude. Cependant, une copropriété qui gérait son fonds de prévoyance de manière un peu aléatoire devra probablement ajuster le tir, et ajuster ses frais annuels pour éviter de grosses surprises dans le futur.
Voici un résumé des résultats qui sortent d’une étude de fonds de prévoyance au Québec :
Plan de gestion de l’actif
- Certificat d’état de l’immeuble.
- Durée de vie utile résiduelle de chaque composante.
- Recommandations pour optimiser l’entretien et la durée de vie des actifs de l’immeuble (composantes communes du bâtiment).
- Rapport d’inspection complet.
Plan de financement
- Résultat de l’étude : quelles sont les contributions annuelles qui doivent être faites au fonds de prévoyance ?
- Analyse comparative : quelles sont les contributions actuelles et quel est le manque à gagner?
- Scénarios de financement : ajustement des cotisations sur 1 année, ou ajustement des cotisations sur 10 ans.
Carnet d’entretien
- Mise en place d’un carnet d’entretien électronique.
- Historique des entretiens réalisés et calendrier des entretiens, réparations et remplacements à venir.
- Registre des sous-traitants et des garanties offertes sur les travaux réalisés dans la copropriété.
Prix d’une étude de fonds de prévoyance au Québec
Finalement, combien coûte une étude de fonds de prévoyance officielle pour un syndicat de copropriété au Québec ?
En fait, cela varie selon plusieurs facteurs, dont notamment :
- Le nombre d’unités
- Le secteur où se trouve l’immeuble
- La complexité du dossier
- Le professionnel en bâtiment que vous choisissez
Sommes toutes, plus un immeuble compte beaucoup d’unités, plus le coût de l’étude sera élevé. C’est donc équitable, et le prix par unité est semblable, peu importe la grosseur de l’immeuble.
Le tableau qui suit résume des exemples de prix pour des études de fonds de prévoyance en fonction du nombre d’unités d’une copropriété.
2-4 unités | 5-10 unités | 11-20 unités | 21 unités et + | |
Certificat d’immeuble | 500$ | 750$ | 1 000$ | 1 000$ + 50$/unité |
Carnet d’entretien | 900$ | 900$ | 900$ | 900$ |
Fonds de prévoyance | 1 250$ | 1 250$ | 1 250$ | 1 250$ |
Extras : garage commun (500$), service additionnel (190$/heure). *Prix à titre indicatif seulement. Aucune garantie offerte. Sujet à changement sans préavis. | ||||
Loi 16 et 141 : quelles sont les différences ?
Les syndicats de copropriété le savent, en plus de la loi 16, il y a aussi la loi 141 qui est entrée en vigueur récemment.
Quelle est la différence entre la loi 16 et la loi 141 ?
Tandis que la loi 16 se penche sur les finances des copropriétés, la loi 141 concerne tout ce qui touche l’ASSURANCE des copropriétés au Québec.
Une série de nouvelles règles entoure la loi 141, dont voici les grandes lignes à retenir :
- À tous les 5 ans, le syndicat de copropriété devra mandater un évaluateur agréé afin d’évaluer la valeur de reconstruction à neuf de l’immeuble. Celle-ci servira à souscrire la juste montant d’assurance.
- Un fonds d’autoassurance devra être constitué par le syndicat afin d’amasser un montant égal à la plus haute franchise d’assurance de syndicat. Celle-ci est souvent la franchise contre les dégâts par l’eau.
- Un registre des parties privatives devra être établi, décrivant de manière précise l’état initial de toutes les unités, afin que les améliorations faites soient plus facilement identifiables.
- Le syndicat devra désormais souscrire obligatoire une assurance responsabilité civile, afin de protéger la responsabilité des administrateurs de la copropriété.
- Le syndicat devra maintenant souscrire une assurance à une franchise raisonnable, et ne pourra plus augmenter les franchises à des niveaux élevés afin de réduire la prime mensuelle.
- Lors d’un sinistre, le syndicat devra obligatoire remettre l’immeuble en état, même s’il ne souhaite pas être indemnisé.
- Si le syndicat soupçonne qu’un sinistre découle de la faute d’un copropriétaire, il devra en faire la preuve concrète.
Loi 16 copropriété : demandez votre soumission d’étude de fonds de prévoyance ici !
Est-ce que votre syndicat de copropriété a réalisé son étude de fonds de prévoyance dernièrement ?
Si ce n’est pas le cas, empressez-vous de réserver votre étude, car la demande est forte actuellement.
Avec la nouvelle réglementation qui entre en vigueur, la pression est grande sur les inspecteurs.
Vous pouvez trouver un professionnel en bâtiment certifié loi 16 en utilisant le formulaire sur cette page.
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