L’inspection pré-achat par un inspecteur en bâtiment: une nécessité

Vous désirez faire inspecter une propriété avant d’en faire l’acquisition ? Encore faut-il savoir vers qui se tourner et ce qui devrait être vérifié pour que vous ayez l’heure juste. Nous vous présentons un guide détaillé concernant l’inspection préachat pour bien vous épauler dans vos démarches.

À qui s’adresse l’inspection d’une maison ?

Selon la loi, il n’est pas obligatoire de faire inspecter sa maison avant d’en faire l’acquisition. Donc, une personne pourrait décider d’acheter une propriété après l’avoir visitée, simplement. En lisant ce guide, vous aurez assez d’informations pour vous faire votre propre opinion sur le sujet, car l’inspection réduit considérablement les risques de faire une acquisition à un prix déraisonnable.

C’est à l’acheteur potentiel qu’incombe la tâche de faire inspecter le bâtiment qui l’intéresse, s’il le désire. En effet, une personne qui souhaite connaître l’état général d’une propriété, de façon détaillée, doit faire soi-même les démarches en ce sens.

Pourquoi faire inspecter une propriété avant de l’acheter ?

Il y a plusieurs raisons qui devraient vous motiver à vous référer à un inspecteur du bâtiment pour l’inspection d’achat d’une maison.

Gardez en tête que l’achat d’une propriété représente une grosse transaction financière qui aura un impact dans votre vie pendant plusieurs années. Il vaut donc mieux prendre toutes les précautions nécessaires que de vivre du regret.

Une inspection immobilière vous donne une analyse objective complète sur la condition du bâtiment. Ainsi, vous aurez une vue d’ensemble en ce qui concerne la structure de la propriété qui vous intéresse avant d’en faire l’acquisition.

D’autres facteurs sont souvent oubliés par les acheteurs potentiels d’un bâtiment :

• Votre sécurité : vous ne voudriez quand même pas que le toit vous tombe sur la tête ! Une structure dégradée risque de compromettre votre sécurité. Aussi, de la moisissure non détectée pourrait causer des problèmes respiratoires graves à toute votre famille.
• Une échappatoire : vous pouvez indiquer dans votre promesse d’achat que vous pouvez retirer votre offre suite à l’inspection du bâtiment. De cette façon, vous vous protégez contre les mauvaises surprises et êtes moins liés à l’acheteur.
• Prévoir les travaux d’entretien : bien qu’il n’y ait pas toujours des travaux majeurs à effectuer, un inspecteur en bâtiment peut vous indiquer certains éléments de la propriété qui seront à remplacer ou à rénover dans les prochaines années, comme une toiture qui commence à se dégrader. Vous pourrez donc acheter, tout en planifiant votre budget à moyen et à long terme.
• Une protection : si vous faites affaire avec un professionnel pour l’inspection immobilière et que la maison contient un vice caché qui n’a pas été détecté contre ce dernier, vous pourriez quand même bénéficier de ses services.

En ce qui concerne les recours juridiques possibles, un juge pourrait rendre une décision vous étant défavorable, même si vous découvrez un vice caché. En revanche, le fait d’avoir embauché une personne pour inspecter votre maison prouve que vous avez pris les mesures nécessaires pour connaître l’état de la maison. Vous aurez donc plus de chances de gagner votre cause de cette façon.

À la suite du rapport détaillé que vous fournira l’inspecteur en bâtiment, vous pourrez mieux estimer la valeur réelle de la propriété. Aussi, vous pourrez constater si la maison vous convient toujours en matière de jouissance des lieux. Par exemple, il se peut qu’une maison qui est anormalement humide puisse vous incommoder.

Un point crucial concerne la négociation. En ayant en main un document objectif et neutre qui décrit l’état général de la propriété, vous pouvez vous assurer d’obtenir un prix juste. Vous aurez des arguments pour faire baisser le prix de la maison si des travaux sont nécessaires, comme le remplacement de la toiture, par exemple.

Vous pouvez aussi demander que certains travaux soient effectués aux frais du propriétaire actuel comme condition d’achat. Grosso modo, le rapport vous donne plus de latitude pour votre négociation !

Nous vous conseillons de porter attention aux termes utilisés dans son rapport, car il peut y avoir une différence non négligeable entre deux formulations similaires.

Aussi, un inspecteur peut-il indiquer que vous devez faire certains travaux ou encore que vous devriez les faire. La différence se trouve dans le temps de verbe utilisé. Dissipez tout doute possible en demandant des éclaircissements. C’est la solution la plus facile et la plus rapide.

Les vérifications d’un inspecteur pré-achat professionnel

Nous avons déjà mentionné que le rapport de vérification permet d’avoir une vision globale de l’état d’un bâtiment. Concrètement, qu’est-ce qu’un inspecteur doit vérifier pour que vous obteniez une inspection de maison complète ?

La qualité de l’air est un facteur très important à prendre en considération en ce qui concerne votre santé. Dans le cas où il y a un problème avec la ventilation ou chauffage, un inspecteur en bâtiment pourra bien comprendre ce qui ne fonctionne pas et pourra proposer des solutions pour corriger le tir. Celui-ci pourra aussi détecter d’autres facteurs de risque :

• Un taux d’humidité anormal
• La présence de moisissure
• Des odeurs nauséabondes ou de produits toxiques
• Une température inappropriée
• etc.

Certains signes sont des indicateurs de problèmes, mais il faut savoir les reconnaître et comprendre tous les problèmes potentiels qui peuvent survenir. C’est justement à cet égard qu’une inspection pré-achat réalisée par une personne compétente prend tout son sens.

Par exemple, la moisissure se développe toujours à partir d’humidité. Un professionnel sera en mesure de porter une attention particulière à certains problèmes, dont plusieurs peuvent sembler anodins :

• Un robinet qui fuit
• Une odeur de moisi
• La présence de fissures dans un mur
• etc.

Bien qu’une mauvaise odeur puisse être reliée à de la moisissure, il faut aussi considérer une canalisation bouchée comme une cause potentielle. En gros, pour un même signe, il peut y avoir plus d’une cause possible.

Aussi, la présence de fissures dans les murs peut être alarmante, avec raison, mais dans certains cas il ne s’agit que de fissures superficielles. Ne prenez pas le risque de mal analyser l’état de votre propriété, laissez faire les pros.

Il n’y a pas que la propriété qui compte, il faut aussi évaluer le terrain qui pourrait aussi vous causer des ennuis insoupçonnés en raison de :

• La présence d’une pente négative: normalement, si un terrain est en pente, cette dernière devrait permettre d’évacuer l’eau pluviale loin de la maison. Au contraire, si une pente amène l’eau vers la maison, vous pourriez être victime d’une inondation dans votre propriété.
• Un aménagement paysager inapproprié : les plantes sont assurément une valeur ajoutée à une propriété. Cependant, si une végétation dense est présente en périphérie du solage, il se peut que la fondation ne puisse pas sécher convenablement, ce qui peut créer des problèmes à moyen ou à long terme.

Les effets sont sensiblement les mêmes en ce qui a trait aux plantes qui poussent en hauteur et qui s’égouttent sur la fondation.

• Une structure mal conçue qui est reliée à la maison: on parle ici d’escaliers qui ont été mal installés, mal fabriqués ou qui se sont dégradés avec le temps. Il y a aussi les balcons et les patios qui pourraient être mal fixés, ce qui peut entraîner des infiltrations d’eau.

Un inspecteur peut aussi juger que ces structures sont dangereuses dans l’immédiat et qu’il faut rapidement les remplacer pour éviter de compromettre la sécurité de votre famille.

La présence de Radon peut être mortelle, alors il est particulièrement important de s’assurer qu’il n’y en a pas dans votre sol. Il s’agit d’un gaz inodore et incolore qui se retrouve naturellement dans le sol, alors il est très difficile à détecter pour une personne qui ne détient pas les compétences requises.

Pour connaître le taux de Radon présent dans votre sol, vous devriez en faire la demande directement à l’inspecteur en bâtiment que vous allez recruter pour qu’il effectue les tests appropriés. Ce ne sont pas tous les inspecteurs qui offrent ce service, alors s’il s’agit d’un élément important pour vous, mentionnez votre requête avant de louer les services d’une personne.

La vermiculite doit également être vérifiée pour votre sécurité. Qu’est-ce que la vermiculite ? C’est un minéral qui contient souvent de l’amiante. Bien qu’elle puisse être dangereuse pour la santé, elle est utilisée en raison de sa résistance, sa durabilité et ses propriétés ignifuges (difficile à faire prendre en feu). Elle est donc utilisée pour une foule de choses dans une maison :

• Pour isoler des tuyaux et le bâtiment contre le froid
• Lier le plâtre et le ciment
• Papier goudronné
• Calfeutrage
• etc.

Sa versatilité fait en sorte qu’elle peut se retrouver un peu partout dans votre maison, mais il faut savoir qu’elle n’est pas nécessairement considérée comme étant dangereuse.

En effet, c’est la trop grande présence d’amiante dans la vermiculite qui peut provoquer des problèmes de santé majeurs, dont le cancer ainsi que l’amiantose. Cette dernière crée des problèmes respiratoires qui peuvent affecter gravement les personnes qui en sont atteintes, voire causer leur décès.

De plus, nous vous conseillons d’être présent lors de l’inspection et vous devriez même demander à votre courtier immobilier de venir avec vous. De cette façon, vous pourrez discuter avec l’inspecteur en bâtiment et le courtier pourra aussi prendre de l’information en vue de vous aider à négocier le prix de la propriété.

Quand faut-il faire une inspection préachat ?

Dans l’éventualité où vous auriez trouvé une maison qui vous intéresse fortement, vous pourriez faire une promesse d’achat conditionnelle à l’inspection du bâtiment par un professionnel. Vous pourriez ainsi vous laisser un peu de latitude en attendant les résultats d’analyse pour l’inspection immobilière.

Nous vous déconseillons cependant de vous engager autrement auprès de l’acheteur, car l’inspection n’aurait plus la même utilité sans une porte de sortie.

Comme le mentionne CAA Québec sur son site Internet à propos de la promesse d’achat, il devrait y avoir « une mention qui stipule que les constats de l’inspection du bâtiment devront satisfaire l’acheteur ».

C’est cette clause qui vous permettra de vous rétracter ou encore de renégocier le prix de la maison. Vous pourrez alors inclure des exigences comme l’achat conditionnel à des réparations ou simplement offrir moins.

En temps normal, cette clause permet une échéance de 5 à 10 jours ouvrables pour procéder à l’inspection préachat.

Étant donné les délais plutôt courts, nous vous conseillons fortement de trouver un inspecteur digne de confiance avant de visiter des propriétés. De cette façon, vous n’aurez pas à magasiner un professionnel à la dernière minute, ce qui pourrait vous retarder dans vos démarches.

Quel prix pour une inspection immobilière préachat?

 Vous devez savoir qu’il n’y a pas de tarification unique et que les prix exigés peuvent varier en fonction de quelques facteurs :

• La région dans laquelle vous faites inspecter la propriété
• Le type de propriété (maison vs condo)
• Le temps nécessaire à l’inspection (généralement de 2 à 4 heures)
• L’âge du bâtiment
• etc.

Cela étant dit, pour une l’inspection préachat d’une maison unifamiliale, vous pouvez estimer les coûts entre 400 $ et 600 $, environ.

En ce qui concerne les condos, le prix est un peu plus bas. Attendez-vous à payer entre 400 $ et 500 $.

Considérant le montant total d’une transaction immobilière, quelques centaines de dollars supplémentaires ne représentent pas une somme astronomique. Il s’agit en fait d’un bon investissement, car vous pourrez peut-être faire baisser le prix de la maison ou encore éviter de vous retrouver avec une propriété qui tombe en ruine et vous occasionne des dépenses supplémentaires.

Aussi, nous ne vous recommandons pas de procéder à l’inspection du bâtiment par vous-mêmes, étant donné que vous ne possédez pas toutes les compétences et l’expérience requises pour produire un rapport détaillé de qualité. Même les personnes qui s’y connaissent en matière de construction devraient avoir recours à un inspecteur professionnel. Une seule erreur de votre part pourrait vous coûter très cher !

Trouver un inspecteur en bâtiment de confiance

Malheureusement, il n’y a pas de réglementation qui encadre la pratique d’un inspecteur en bâtiment. Concrètement, cela signifie que n’importe qui peut s’improviser comme tel et vous facturer pour des services que vous auriez peut-être mieux exécutés par vous-mêmes. Cela n’est pas très encourageant, il faut l’avouer.

Cela ne veut toutefois pas dire qu’il n’existe aucun recours possible lorsqu’il y a des vices cachés. Au contraire, le Code civil du Québec comporte plusieurs articles concernant les ententes entre un acheteur et un vendeur.

En résumé, le vendeur doit démontrer que le vice en question n’était pas caché et que l’acheteur en avait connaissance ou aurait dû en avoir connaissance. Il existe des jugements qui constituent une jurisprudence, mais il est difficile d’anticiper la décision qui sera rendue.

Même si tout un chacun peut s’autoproclamer inspecteur en bâtiment, certains éléments peuvent être des indicateurs de professionnalisme et de compétence :

• Une assurance responsabilité : en cas d’omission ou d’une erreur dans le rapport d’analyse, vous pourrez être dédommagé par l’assureur du l’inspecteur. N’hésitez pas à demander à celui-ci des informations à ce sujet et validez le tout directement avec les assurances pour plus de sécurité.
• De bonnes références : vous pouvez vous renseigner auprès des clients antérieurs de l’inspecteur. Celui-ci devrait être en mesure (et surtout accepter) de vous donner une liste de personnes qui pourront vous donner leur avis en ce qui concerne les services rendus.
• Membre d’une association professionnelle : plusieurs associations québécoises participent à l’élaboration d’un réseau d’inspecteurs de qualité qui doivent satisfaire à des exigences pour en être membre. Il y a l’Association nationale des inspecteurs et experts en bâtiments (ANIEB), l’Association des Inspecteurs en Bâtiment du Québec (AIBQ) et l’InterNACHI, notamment.

Vous pourrez bénéficier des règles propres à chaque association, d’un code de déontologie imposé aux inspecteurs, entre autres. N’hésitez pas à vérifier que la personne est bel et bien membre d’une association. Souvent, vous n’avez qu’à aller sur le site Internet de cette dernière pour rechercher un expert dans leur base donnée. Il s’agit d’un moyen rapide pour en avoir le cœur net.

• N’est pas en conflit d’intérêts : méfiez-vous des inspecteurs qui travaillent au sein d’une entreprise qui offre des services de construction et de rénovation. On ne peut pas vous garantir une analyse objective ainsi que des services de rénovation pour des raisons évidentes. L’intérêt d’un inspecteur pourrait être guidé par l’argent au détriment de l’analyse qui doit être objective. Vous risquez d’y perdre au change.
• Vous montre des rapports bien écrits : vous êtes en droit de demander un exemplaire d’un rapport qui a été rédigé auparavant. De cette façon, vous pourrez juger du professionnalisme de la personne en fonction de la clarté des explications fournies et de la pertinence de ces dernières.

Normes en vigueur pour l’inspection pré achat

L’Ordre des architectes du Québec, l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec et l’Ordre des technologues professionnels du Québec ont conjointement décidé d’exigences pour assurer une pratique irréprochable en matière d’inspection préachat. D’ailleurs, sur le site Internet Inspection Préachat, on nous dit que « l’inspecteur membre d’un de ces ordres est tenu de respecter ces normes et de souscrire une assurance de la responsabilité professionnelle pour cet acte, en plus d’être soumis au mécanisme d’inspection professionnelle de son association ».

C’est donc dire qu’un inspecteur en bâtiment qui fait partie d’une des trois associations évoquées ci-dessus doit satisfaire à des exigences de base pour maintenir son statut de membre. Il y a donc un contrôle qui se fait, bien qu’il ne soit pas du ressort juridique.

Qui plus est, toujours selon les normes de pratique professionnelle pour l’inspection de bâtiments résidentiels, les membres sont tenus « de souscrire une assurance de la responsabilité professionnelle pour cet acte, en plus d’être soumis au mécanisme d’inspection professionnelle de son ordre ». Ce contrôle permet d’assurer une constance dans le travail des membres, car ils peuvent être évaluer et perdre leur statut de membre s’ils enfreignent les normes établies.

Vérifier le statut de membre d’une personne qui se déclare inspecteur du bâtiment est donc essentiel pour s’assurer d’un encadrement et d’une qualité en ce qui concerne les services rendus. Normalement, il suffit d’aller sur le site Internet de l’association et de vérifier de l’affiliation de l’inspecteur via la banque de données. Ça ne prend que quelques minutes seulement.

Un membre de ces associations doit absolument fournir une version écrite de son offre de service qui inclut les normes élaborées conjointement par les 3 ordres.

En outre, l’inspecteur a l’obligation de rapporter les signes d’infiltration d’eau dans la propriété et doit impérativement vérifier :

• Les fondations
• Les planchers
• Les murs
• Les plafonds
• Les colonnes
• Les revêtements extérieurs
• Les portes et fenêtres
• Les commandes électriques pour les portes de garage
• Les terrasses, balcons
• Les avant-toits
• Le terrain
• Le toit.

Il doit aussi aller dans les greniers ou à d’autres endroits étroits où il peut avoir un accès sécuritaire.

Cependant, il y a certaines limites à ce que peut faire un inspecteur. Par exemple, ce dernier ne devrait pas défoncer un mur pour aller jeter un coup d’œil derrière celui-ci.

De plus, une inspection de bâtiment peut ne pas inclure certains éléments dont :

• Les contre-fenêtres, contre-portes, volets
• Les commandes à distance pour le garage
• Les clôtures
• Les vitrages de sécurité
• etc.

Il faut cependant souligner que vous pouvez demander à un inspecteur de vérifier ces éléments, mais ce dernier n’est pas tenu de le faire en ce qui concerne son ordre professionnel. Vous devriez lui faire part de tout ce que vous désirez faire inspecter, en plus de ce qui constitue le minimum, avant de l’embaucher.

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À la lumière de tout ce que nous avons mentionné dans ce guide à propos de ce qui fait un bon inspecteur en bâtiment, nous avons construit un réseau de partenaires qui peuvent vous fournir des services impeccables.

Nous desservons l’ensemble du territoire québécois :

• Montréal
• Laval
• Rive-Nord, Rive-Sud
• Gatineau
• Québec
• Rive-Sud
• Trois-Rivières
• Louiseville
• Bécancour
• Nicolet
• Jonquière
• Chicoutimi
• L’Anse-Saint-Jean
• La Baie
• Sherbrooke
• Saguenay
• etc.

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